전세사기 지역, 전세사기 유형과 대책에 대해 알아보겠습니다.

최근 전세사기에 대한 사례와 뉴스가 많아지고 있습니다.  국가에서 전세 사기 피해자들을 위해 저리 대출 제도를 운영 중에 있지만 결론적으로 전세사기로 잃은 재산을 되찾을 수 없으니 실질적인 지원제도가 아니라는 목소리가 큽니다.

 

이번 포스팅에서는 전세사기 지역 및 전세사기 유형과 대책에 대해서 포스팅해 보고자 합니다. 

전세사기 유형과 대채개 알아보기

 

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전세사기 지역, 전세사기 유형과 대책 무엇이 있을까요?

 

1. 전세사기 지역

전국 갭투자 지역 / 출처: 연합뉴스

갭투자란 매매가와 전세가 차이가 적은 주택을 매입한 후 전세자를 구하고 매매가 상승을 기대하여 시세 차익을 얻는 투자를 말합니다.

 

쉽게 이야기해서 매매가 3억, 전세가 2억 5천짜리 아파트가 있다고 가정해 보겠습니다. 중개인이 전세자를 구하면 단돈 5천만 원에 3억짜리 아파트를 소유할 수 있게 됩니다.

 

중개인은 소유한 아파트를 담보로 대출을 받아 또 다른 갭투자 물건(아파트)을 구합니다. 이런 식으로 2채, 3채... N 채 계속 구합니다. 빌라와 오피스텔 1139채를 보유한 빌라왕은 바로 이러한 갭투자를 통해서 만들어지게 된 것입니다. 

 

딱 보아도 뭔가 문제가 있어 보이죠?  투자금 5천만 원으로 몇십 채 몇백 채를 소유한다는 것 자체가 말이 안 되는 일입니다.

 

중개인의 기대에 따라 3억짜리 아파트가 4억이 되면, 1억이라는 시세 차익을 노릴 수 있습니다. 그러나 반대로 3억짜리 아파트가 2억이 된다면 어떻게 될까요? -1억이라는 손해를 보게 됩니다.

 

그런데 문제는  -1억에 대한 손해를 전세자가 고스란히 떠 않을 수 있다는 것입니다. 2억 5천을 주고 전세 들어갔는데 매매가가 2억이 되면서 중개인이 전세자금을 돌려주지 못하게 되는 것입니다.

 

한두채야 어떻게 해서든지 막을 수 있겠지만 몇십 채, 몇 백채 소유한 경우 순식간에 자금경색을 경험하고 다 무너지게 되는 것입니다. 

 

위의 그래프는 전국 갭투자 현황입니다. 시군구별로는 서울 강서구가, 읍면동별로는 서울 강서구 화곡동이 높게 나타납니다. 최근 뉴스에 많이 나오는 인천 부평구와 인천 미추홀구 주안동도 높은 수치로 나타납니다. 

 

갭투자와 전세사기는 밀접한 관계가 있기 때문에 위의 지역에서 전세를 구할 경우 관련문제를 꼭 체크하시길 바랍니다. 

 

 

2. 전세사기 유형

다음으로는 전세사기 유형을 살펴보겠습니다. 

 

대리인이 이중계약을 하는 경우

부동산 계약은 집주인과 세입자가 직접 맺어야 하지만, 사정이 있는 경우 '대리인'이 대신 계약할 수도 있습니다. 그런데 대리인이 집주인에게는 월세 계약을 하겠다 하고 세입자에게 전세계약을 맺어 세입자의 전세자금을 가로채는 경우가 있습니다.

 

깡통전세를 계약하는 경우

깡통전세란 전세 가격과 매매 가격이 거의 비슷한 매물을 말합니다. 집주인이 매매 가격보다 더 비싸게 전세 계약을 맺은 후, 해당 매물의 명의를 전세금을 돌려줄 만한 경제력이 없는 사람에게 넘깁니다.

세입자는 보증금을 돌려받을 길이 없으니, 경매에서 해당 주택을 낙찰받게 됩니다.

 

집 하나를 여러 세입자와 계약하는 경우

집 하나에 여러 세입자 계약이 가능할까요? 가능합니다. 부동산을 끼지 않고 집주인과 직접 거래하는 경우에 발생할 수 있습니다. 해당 집에 누가 살고 있는지 알려면 '주민등록 전입세대 열람'을 신청하면 되지만, 부동산 계약을 하기 전에는 이 서류를 신청할 수 없기에 쉽게 넘어갈 수 있습니다.

 

 

3. 전세 사기 대책

그렇다고 한다면 전세사기 어떻게 막을 수 있을까요?

 

전세계약 핵심 체크리스트 활용

구 분	확인 내용	방 법
주택상태	불법, 무허가 주택여부 확인 임대인에게 하자보수 요청	건출물대장 열람(세움터) 현장 확인
적정전세가율	보증금을 돌려받지 못할 위험 방지	국토부 실거래가 공개시스템 네이버 부동산, KB 부동산
선순위권리관계	보증금 안전여부 확인	등기부등본(갑구 을구) 확인 인터넷등기소 또는 인터넷 등기소 앱
임대인 세금 체납여부	보증금 돌려받지 못할 위험 방지	국세, 지방세 미납내역 확인 계약체결후 임대인 동의 없이 확인 가능

 

매매가와 전세가가 비슷한 주택은 가급적 피하기

꼭 그렇다고 할 수 없지만 매매가와 전세가가 비슷한 주택은 전세 사기 타깃이 될 가능성이 큽니다. 따라서 매매가와 전세가가 비슷한 주택은 피하고 꼭 전세로 들어가야 하겠다면 전세 계약 전 더 신중한 검토가 필요합니다. 매매가와 전세가는 '네이버 부동산', 'KB 부동산', '국토교통부 실거래가 공개시스템'에서 확인할 수 있습니다.

 

대리인이 낀 계약은 피하기

가급적 집주인과 세입자가 직접 계약하는 게 가장 좋으며, 대리인을 꼭 서야 한다면 위임장과 인감증명서, 대리인 신분증과 같은 서류를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 계약 체결 전에는 집주인에게 직접 전화해서 계약 내용을 확인하고 보증금은 꼭 집주인 명의로 된 계좌로 보내야 합니다.

 

'안심전세 앱' 깔기

전세사기가 발생하는 이유 중 하나는 임차인과 임대인 사이의 정보 비대칭 문제 때문입니다. 집주인은 전세 계약할 때 세입자의 빚이나, 체납 내역 등을 확인할 수 있지만 세입자는 집주인의 자산 사정을 알 수 없습니다. 집주인이 안 낸 세금이 많아서 집이 경매에 넘어가는 경우 전세 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 있기 때문에 집주인의 정보를 아는 것이 중요한데요. 이를 위해서 '안심전세 앱'이 출시되었습니다.

이를 통해 전세사기 이력, 적정 전세가 등의 정보를 얻을 수 있습니다. 

(앱 스토어 '안심전세 앱' 검색 → 설치)

 

 '전세 보증 보험'에 가입

전세보증보험이란 전세계약 종료 시 전세 세입자가 전세금을 받지 못할 경우를 대비해 가입액에 따라 보험사가 피해액을 대신 갚아주는 상품입니다. 전세보증금을 제때 못 받거나, 전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어갈 경우 스스로 법적인 조치를 하기 어려운 임차인들에게 적합합니다.

보증료가 부담스러워 가입을 하지 않은 경우가 있습니다만 사실 전세보증금을 지키기 위한 가장 좋은 방법입니다. 

 

※ 전세 보증 보험 신청 방법은 네이버 부동산, 카카오페이, KB 국민카드 등에서 신청할 수 있습니다.

네이버부동산 → 금융상품 → 전세보증금반환보증
카카오페이 → 간편 보험 →전세보증금반환보증
KB국민카드 →  라이프샵 → 전세보증

 

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이번 포스팅에서는 전세사기 지역 및 전세사기 유형 및 대책에 대해서 살펴보았습니다.

잘 알아보시고 사기피해를 예방하시길 바랍니다.

 

오늘도 얼굴에 미소 가득한 하루 보내시길 바랍니다.