주택연금 신청, 조건, 수령액, 수령방식, 신청방법, 장단점 정리
안녕하세요. 준준 아빠입니다.
오늘은 주택연금 신청대상, 조건, 수령액, 수령방식, 신청방법, 장단점에 대해서 포스팅하려고 합니다.
노후를 준비하는 대표적인 3중 연금에는 국민연금, 퇴직연금, 개인연금이 있는데요, 여기에 더해 노후를 준비할 수 있는 방법이 하나 더 있습니다. 바로 주택연금입니다. 주택연금을 포함하여 국민연금, 퇴직연금, 개인연금을 노후자금 마련을 위한 4중 연금이라고 부릅니다.
최근에 주택연금에 대한 관심이 뜨겁습니다.
"작년 주택 연금 가입자 역대 최대" -연합뉴스- (23.02.01)
"집값 더 내려가기 전에, 나도 주택연금?" -연합뉴스- (23.02.17)
이유는 국민연금의 경우 현실적으로 국민연금만으로는 생활 유지가 힘들기 때문입니다. 국민연금의 경우 수령 금액이 크지 않고 수령시기가 60세 이상이기 때문에 은퇴시점과 연금 수령 시기간이 간격이 있습니다. 도한 퇴직연금과 개인연금도 있지만, 우리나라 퇴직연금 및 개인연금 가입자는 현저히 낮은 수치입니다.
아마 많은 사람들이 소득의 대부분을 내 집마련에 사용했기 때문일 것입니다. 이러한 현 상황을 반영하여 주택소유자가 소유 주택을 담보로 하여 연금을 받을 수 있도록 제도화한 것이 바로 주택연금입니다.
이제 주택 연금에 대해 더욱 자세히 알아보겠습니다.
주택연금 신청, 조건, 예상 수령액, 수령방식, 신청방법, 신청방법에 대해서 알아보겠습니다.
1. 주택연금이란.
주택 소유자가 집을 담보로 제공하고, 내 집에 계속 살면서 평생 동안 매월 연금을 받으실 수 있도록 국가가 보증하는 제도입니다. 부부 중 한 명이라도 만 55세 이상이고, 공시가격 9억 원 이하의 주택 또는 주거 용도의 오피스텔을 소유하신 분이라면 누구나 가입할 수 있습니다.
다주택자인 경우에도 부부 소유주택의 공시지가를 합산한 가격이 9억 원 이하이면 신청할 수 있습니다.
(주택 가격이 9억 원 이상도 신청 가능하지만, 주택가격이 9억 원 이상이어도 9억 원까지만 인정받게 됩니다.)
한국주택금융공사에서 보증업무를 수행하고 있으며, 금융기관은 한국주택금융공사의 보증서에 따라 주택연금 가입자에게 대출해 주는 방식으로 주택연금이 운용됩니다.
2. 가입조건 (가입자의 연령과 주택가격)
가입자격은 본인 또는 배우자의 나이가 55세 이상인 주택소유자이면 주택연금에 가입할 수 있습니다. 나이 계산은 최초로 주택에 저당권 설정 등기를 하는 시점을 기준하여, 주민등록상 생년월일을 기준합니다. 최고 가입 나이 제한은 없습니다.
가입주택가격은 부동산 가격공시에 관한 법류에 따라 공시 또는 고시되는 가격이 9억 이하인 주택 또는 시설 등이 해당됩니다.
주택 가격평가는 한국부동산원의 인터넷 시세, 국민은행의 인터넷 시세, 공시가격(공시가격이 없는 경우 시가표준액), 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액을 순차적으로 적용합니다.
다만, 고객이 요구하는 경우에는 감정평가액을 우선 적용하며, 감정평가비용은 고객이 부담합니다. 위의 방법으로 평가한 주택가격이 시가 9억 원을 초과하는 경우에는 담보주택의 가격을 9억 원으로 봅니다.
- 일반주택 (단독주택과 공동주택으로 구분)
- 노인복지주택
- 준주택 중 주거목적으로 사용되는 오피스텔
일반주택의 경우 등기사항 증명서상 용도가 '주택'이어야 합니다. 복합용도 주택은 전체건물 면적에서 주택면적이 차지하는 비중이 1/2 이상인 경우 주택연금 가입대상이 될 수 있습니다.
주택으로 등기되지 않는 '시설'로서 업무시설(주거목적 오피스텔 제외), 노유자시설(노인복지주택 제외), 상가, 판매 및 영업시설, 숙박시설 시장 등의 경우에는 주택연금 가입대상이 되지 않습니다.
* 주택연금에 가입이 가능한 노인복지주택 현황은
<한국 주택금융공사 홈페이지 - 주택연금 - 주택연금 소개 - 법규에 의한 공고사항> 부분에서 확인할 수 있습니다.
다만 실거래가액 합계액이 9억 원을 초과하는, 고가주택의 기준에 해당하는 주택도 가입 대상이 되는데 여기서 '고가주택'이란 주택 및 이에 딸린 땅의 실거래가액이 9억 원을 초과하는 것을 말합니다.
실거래가액 9억을 초과하는 주택 또는 시설 등을 담보로 한 주택연금의 연금 지급액은 고가주택의 기준가액을 해당 담보주택의 가격으로 보고 그에 따라 결정합니다.
3. 지급 방식
지급 방식에는 크게 4가지가 있습니다.
종신방식: 월지급금을 평생 동안 지급받는 방식. 인출한도(대출한도의 50% 이내)를 설정하느냐에 따라 종신지급방식과 종신혼합방식으로 구분됨
확정기간방식: 고객이 선택한 일정기간(10~30년) 동안만 월지급금을 지급받는 방식.
대출상환방식: 주택담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50% 초과 90% 이내) 범위 안에서 일시에 찾아 쓰고 나머지 부분을 평생 동안 매월 연금형태로 지급받는 방식
우대지급방식 : 부부기준 2억 원 미만 1 주택 보유자가 종신방식(정액형)보다 월지급금을 최대 약 20% 우대하여 지급받는 방식 인출한도(대출한도의 45% 이내)를 설정하느냐에 따라 우대지급방식과 우대혼합방식으로 구분됨
4. 지급 유형
지급 유형은 크게 3가지가 있습니다.
정액형: 집값이 하락해도 평생 동안 월지급금의 변화가 없는 방식
(확정기간방식, 대출상환방식, 우대방식은 정액형만 선택 가능)
초기증액형: 가입초기 일정 기간은 정액형보다 많이 받고 이후에 정액형보다 덜 수령하는 방식
(초기기간 설정: 3년 5년, 7년, 10년 중 선택)
정기증가형: 초기에는 정액형보다 적게 받고, 3년마다 4.5%씩 일정하게 증가한 금액을 수령하는 방식
▷ 지급방식별 선택 비율 및 지급유형별 선택비율 (22년 5월 기준)
5. 주택 연금 수령액
수령액에게 영향을 미치는 것은 4가지입니다. ① 가입 시점의 나이 (부부 중 연소자 기준), ② 주택 가격, ③ 주택 형태, ④ 연금수령 방식(종신방식, 확정기간방식)입니다.
먼저 늦은 나이에 신청할수록 연금액이 늘어납니다. 신청은 부부 중 한 사람이라도 55세 이상이 되면 신청이 가능하지만, 지급 시 적용 기준은 부부 중 연소자 기준으로 지급됩니다.
주택가격은 최고 한도 9억 원 한도 내에서 주택 가격이 비쌀수록 많이 받게 됩니다.
또한 주택 형태도 연금 수령액에 연향을 미치는데 같은 주택가격이라도 일반주택, 노인복지주택, 주거목적 오피스텔 순으로 받는 가격이 낮아집니다. 그리고 연금수령 방식에 따라 받는 금액이 달라집니다. 당연히 종신형보다는 짧게 설정한 확정기간형 많이 받게 됩니다.
종신지급방식 예시 (정액형, 2022. 2.1. 기준)
※ 예시 : 70세(부부 중 연소자 기준), 3억 원 주택가격 기준으로
- 일반주택 보유 시: 매월 92만 6천 원 수령
- 노인행복주택 보유 시 : 매월 78만 5천 원을 수령
- 주거용 오피스텔 보유 시 : 매월 73만 2천 원 수령
내가 받을 주택 연금을 조회해 볼 수 있습니다. (한국주택금융공사 - 주택연금 - 가입안내)
6. 주택 연금 장단점 비교
소유주택에 거주하면서 연금을 받을 수 있다는 것입니다. 이때 부부 중 한 분이 돌아가신 경우라도 감액 없이 100% 동일한 금액으로 지급됩니다. 물론 내 살 깎아먹기라고 할 수는 있지만, 부동산만 소유하고 실제 쓸 수 있는 여유 자금이 없는 사람에게는 분명 좋은 제도라고 할 수 있습니다.
또한 주택 연금은 국가가 연금지급을 보장하므로 연금 지급 중단 위험이 없습니다.
그리고 부부 모두 사망 후 주택 처분 시 기존 연금수령액 집값을 초과해도 상속인에게 청구되지 않으며, 반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌아갑니다. 이 밖에 경우에 따라 다양한 세제 혜택이 있습니다.
다만 주의사항도 있는데요, 해지 시 3년 이내 같은 주택으로 신청이 불가하며, 소유주택 가격 9억 원 이상 2 주택자가 가입 후 3년 이내 미거주 주택을 처분하지 않으면 연금이 정지되고, 실거주 주택의 경우도 1년 이상 미거주 시 연금이 정지됩니다. (병원 및 요양원 입소라는 특별한 경우 제외)
7. 주택 연금 신청 방법
① 보증상담 및 신청 : 주택 소재지를 관할하는 공사의 관할지사를 방문하셔서 보증상담을 받으신 후 보증신청을 하시거나 인터넷으로 상담접수가 가능합니다.
② 보증 심사 : 보증 및 대출 신청을 하시면 공사는 1 주택 여부, 담보주택 평가 등 내부심사 및 현장실태조사 등을 통해 보증 심사를 진행합니다.
③ 보증약정/담보설정 : 보증승인 후 공사에 방문하시어 보증약정을 체결하시며, 공사에서는 해당 주택에 1순위로 근저당권을 설정합니다.
④ 보증서 발급 : 공사에서는 온라인으로 보증서를 발급합니다.
⑤ 대출 약정 및 대출 실행: 대출을 받으시고자 하는 금융기관을 방문하시어 주택연금에 대한 대출약정을 체결하십니다. 이후 원하시는 날짜에 연금을 수령하시게 됩니다.
이제까지 주택 연금의 신청 대상, 조건, 수령액, 수령방식, 장단점에 대해서 이야기하였습니다.
어떤 수령방식이 좋은지는 개인의 상황에 따라 달라질 수 있으니, 비교하셔서 나에게 맞는 좋은 상품으로 선택하시고 잘 준비된 노후 대책을 통해 편안한 노후를 맞이할 수 있기를 바랍니다.
긴 글 읽어 주셔서 감사합니다. 모두 행복하세요.
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